Urteile und neue Regeln rund ums Vermieten

• Keine Mietpreisanpassung bei 10 % Abweichung der Wohnungsfläche

Immer wieder kommt es zum Streit, weil der Mieter mit dem Zollstock nachmisst und Abweichung von der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnungsfläche moniert. Doch nicht immer sind die genannten Mietflächen auch nutzbar. Und in der Regel hat der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt.
Doch die zahlreichen Prozesse, die sich um die Frage drehen: "Wie groß darf es sein?" haben auch den Bundesgerichtshof (BGH) auf den Plan gerufen. Und der hat die Grenze neu definiert. Zehn Prozent Abweichung gelten als tolerabel. Erst, wenn die Bagatellgrenze überschritten sei, muss der Mietpreis nach unten korrigiert werden.

• Vermieter haftet nicht für Wertsachen im Keller

Über 100 Bilder hatte ein Künstler in seinem Mietkeller gelagert. Ein plötzlicher Wassereinbruch vernichtete das Oeuvre. Der Künstler klagte, doch verlor vor dem Oberlandesgericht in Koblenz. Der Vermieter hatte die Heizungsanlage regelmäßig gewartet, für eine Generalinspektion sah das Gericht keinen Anlass.
immer wieder kommt es zu Missverständnissen zwischen Mieter ud Vermieter über den Zustand des Kellers. Sie betrachten diesen als Teil der Mietsache und verlangen oft Unmögliches vom Vermieter: trocken soll er sein, Strom und Wasser sollen gelegt werden, möglichst noch eine Heizung. Hin und wieder hört man davon, dass Mieter den Keller untervermieten.
Doch die Gerichte haben sich hier eindeutig positioniert. Ein Anspruch auf einen Keller besteht nicht, daher liegt auch der Zustand eines Kellers im Belieben des Vermieters. Auch feuchte Keller müssen vom Mieter akzeptiert werden. Wer also ganz unten seine Erbstücke, Kunst, elektronische Geräte und andere Pretiosen deponiert, tut dies in der Regel auf eigene Gefahr. Erst bei großer Fahrlässigkeit haftet der Vermieter für dort befindliche Wertsachen.

• Kündigung nach verpasster Besichtigung erst nach Abmahnung

Grundsätzlich haben Vermieter Zugang zu der Wohnung ihres Mieters. Doch wann und warum - darüber streiten sich oft die Mietparteien. Jetzt hat das Landgericht Berlin (LG) die Grenzen des Wohnungszutritts neu definiert.
Ein Vermieter sprach die Kündigung aus, weil der Mieter bei einem angekündigten Besichtigungstermin nicht die Tür öffnete. Doch das Landgericht entschied, dass diese Kündigung erst nach erfolgter Abmahnung und einem weiteren verpassten Kündigungstermin ausgesprochen werden dürfe. Grundsätzlich müssen Mieter nicht zu Hause sein, wenn der Vermieter keinen triftigen Grund für die Wohnungsbegehung nennt. Nur bei einem berechtigten Interesse, etwa bei Begehung für einen Nachmieter oder für Modernisierungsmaßnahmen, hat der Vermieter Zutritt. Die Ankündigung muss mindestens drei Tage vorher erfolgen, damit auch berufstätige Mieter Planungssicherheit haben.

• Neue Regeln bei Vermietung an Verwandte

Wer eine Wohnung an Tochter, Sohn oder andere Anverwandte vermietet, muss ab Januar mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um Werbungskosten beim Fiskus voll geltend machen zu können. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nicht mehr nötig. Die bisherige Regelung ist komplizierter: Wer weniger als 56 Prozent verlangt, kann Werbungskosten nur anteilig abziehen, wer zwischen 56 und 75 Prozent verlangt, muss dem Finanzamt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen, wonach die Immobilie trotz der Billig-Vermietung binnen 30 Jahren trotzdem Gewinn abwerfen soll. Und nur wer ab 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, kann ohne Nachweis die vollen Werbungskosten bei der Steuererklärung ansetzen. Mit dieser aufwendigen Regelung ist ab Januar 2012 Schluss. 

• Mieterhöhung

Gerade in Städten mit einem hohen Mietniveau sichert eine vermietete Eigentums-wohnung dem Vermieter im Moment ein gutes Einkommen. Warum also nicht noch ein wenig weiter an der Miet-Schraube drehen. Vermieter müssen allerdings auch bei Mieterhöhungen gewisse Regeln beachten. Denn seit April 2013 dürfen Bundesländer eine Mietobergrenze in Städten oder bestimmten Stadtvierteln einführen. Ist das der Fall, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 Prozent erhöht werden. Vorher durfte der Vermieter noch um 20 Prozent erhöhen. Zudem muss die Mieterhöhung schriftlich erfolgen, erst ein Jahr nach Einzug oder der letzten Miet-

erhöhung kann der Vermieter mehr fordern.

Vermieter dürfen auch schon viele Monate vor einer geplanten Mieterhöhung die Zustimmung der Mieter dazu verlangen. Dadurch würden Mieter nicht benachteiligt, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 280/12). Er gab damit einem Vermieter in Berlin recht, der im Januar 2011 eine Mieterhöhung für den August 2011 ange-kündigt und das Einverständnis der Vermieter eingefordert hatte. Diese klagten dagegen, weil sie sich in ihrem Sonderkündigungsrecht beschnitten sahen. Hintergrund ist, dass ein Mieter laut Gesetz nach Zustimmung zu einer Preiserhöhung zwei Monate das Recht zur Kündigung hat. Dann kann er noch zwei weitere Monate in der günstigen Wohnung wohnen. Im Berliner Fall hätten die Mieter also bis März kündigen und bis Mai ausziehen müssen. Bei einem fristgemäßen Ablauf der Mieterhöhung hätten sie dagegen noch bis Ende September von der günstigen Miete profitieren können. Nach Ansicht des BGH lässt sich das Gesetz jedoch auch anders interpretieren. Nach seiner Auffassung richtet sich die Sonderkündigung nach dem Termin der tatsächlichen Mieterhöhung. Damit hätten die Mieter in jedem Fall bis September in der Wohnung bleiben können. Der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter über die Mietpreiserhöhung informiere und die Zustimmung verlange, spiele deshalb keine Rolle.

• Qualmende Mieter

Sein Fall wurde deutschlandweit beachtet: Der Düsseldorfer Raucher Friedhelm Adolfs. Seine Vermieterin hatte dem Rentner aufgrund der starken Rauchbelästigung die Wohnung gekündigt. Das Amtsgericht Düsseldorf verhandelte am Mittwoch über die Räumungsklage und gab der Vermieterin Recht. Allerdings ist das Urteil bisher noch nicht rechtskräftig. Sobald das der Fall ist, könnten andere Mieter oder Vermieter, die sich von Rauch, beispielsweise im Treppenhaus, belästigt fühlen, klagen.

Grundsätzlich müssen Vermieter allerdings damit leben, dass Mieter in der Wohnung rauchen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört. Bei exzessivem Rauchen, welches Schäden in der Wohnung anrichtet, kann der Vermieter allerdings eine Schadenersatzklage gegen den Mieter in Betracht ziehen.

Ausdrücklich verbieten darf der Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Fahrstuhl.

• Müll

Ein weiteres aktuelles Urteil, welches Vermieter kennen sollten, dreht sich um den Abfall. Denn auch wenn Vermieter in den Mietvertrag schreiben, der Mieter müsse die Müllabfuhr mit der Stadtreinigung selber regeln, haftet er am Ende. Zahlt der Mieter also nicht, ist der Vermieter dran, denn er ist für die Bewirtschaftung des Grundstücks verantwortlich. Das gilt sogar auch, wenn der entsprechende Mieter schon längst ausgezogen ist, wenn die Stadt ihre Ansprüche stellt, urteilte das Verwaltungsgericht Neustadt.

• Kleinreparaturklausel

Viele Vermieter bauen eine Klausel in ihre Verträge ein, die die Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für kleine Reparaturen selbst zu übernehmen. Hier sollten Vermieter es allerdings nicht übertreiben. Das Amtsgericht Bingen entschied vor kurzem, dass eine Obergrenze von 120 Euro für solche Reparaturen unzulässig ist, sie würde den Mieter zu stark benachteiligen. Der BGH hatte ebenfalls entschieden, dass diese Kleinstreparaturen sowohl im Einzelfall als auch insgesamt im Jahr begrenzt sein müssten. Das Amtsgericht Bingen erklärte Beträge zwischen 75 und 100 Euro für zulässig.

• Mängel beseitigen

Vermieter müssen im Zweifelsfall schnell dafür sorgen, dass Mängel schnell beseitigt werden. Laut Mieterbund gilt die Faustregel "je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung, desto kürzer die Frist" für den Vermieter. Denn sonst kann der Mieter klagen. Ganz dringend wird es in Notfällen, wenn beispielsweise die Heizung im Winter ausfällt. Dann muss der Vermieter sofort reagieren und Reparaturen veranlassen.

• Wäschetrocknen

Gerade im Sommer fragen sich viele Vermieter, ob es gegen die Wäscheberge, die ihre Mieter auf ihren Balkonen trocknen, irgendeine Handhabe gibt. Schließlich sieht das Haus ohne bunte Schlüpfer und Socke deutlich ordentlicher aus. Tatsächlich ist der Spielraum für Vermieter allerdings begrenzt. Schon gar nicht, wenn eine Hausordnung das Trocknen in der Wohnung verbietet. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Euskirchen dürfen Mieter sogar dann auf dem Balkon trocknen, wenn auch das in der Hausordnung untersagt wird. Allerdings nur kleine Wäschestücke. Auch gegen eine extra angebrachte Vorrichtung, etwa eine Wäscheleine, hat der Vermieter kaum etwas in der Hand. Hat der Mieter nur geringe bauliche Veränderungen vorgenommen, kann ihn der Vermieter nicht belangen. Lediglich bei größeren Eingriffen, etwa wenn der Bewohner in die Außenfassade des Hauses gebohrt hat, hat man als Vermieter Aussicht, vor Gericht Recht zu bekommen.

• Vereinbarung im Mietvertrag gilt auch für den neuen Vermieter

Wird vermieteter Wohnraum gekauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, so das Urteil des BGH. Dies gelte auch für eine im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung.

Der Sachverhalt

In seinem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit seinem Rechtsvorgänger vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung gemäß § 573a BGB kündigen kann. Die Beklagte mietete eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter anderem:

"Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)."

Die ursprüngliche Vermieterin verkaufte das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die neuen Vermieter (Kläger) legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Demnach lagen die Vorraussetzungen auf ein vereinfachtes Kündigungsrecht nach § 573a BGB vor. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung.

Überdies hat das Berufungsgericht zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen der Beklagten nicht zu Kenntnis genommen und die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Kläger unterlassen.

Da das Berufungsgericht über die - nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste - Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückzuverweisen.

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13

• Eigenbedarfskündigung - Vermieter hat Alternativwohnung nicht angeboten

Eine Eigenbedarfskündigung wird rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet, so das Urteil des Amtsgerichts Köln.

Der Sachverhalt

Der klagende Vermieter begehrt die Räumung und Herausgabe seiner Wohnung in Folge Kündigung wegen Eigenbedarfs. Mit Schreiben vom 24.05.2011 wurde dem Mieter die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages zum 28.02.2012 erklärt. Der Vermieter begründete die Kündigung damit, dass die Wohnung für die Eltern benötigt werde.

Zum 30.06.2011 wurde eine identische Wohnung im vierten Obergeschoss frei. Da die Wohnung noch nicht modernisiert war, wurde die Wohnung wie alle anderen Wohnungen, die der Vermieter vorher zurückbekommen hatte, renoviert. Die Arbeiten führte der Vermieter in Eigenregie mit Freunden durch. Die Sanierung dauerte bis zum 01.04.2012. Zu diesem Zeitpunkt wurde die Wohnung neu vermietet. Die Wohnung im 4. Obergeschoss bot der Vermieter den beklagten Mietern nicht an.

Die Mieter sind unter anderem der Ansicht, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei , da ihnen die Alternativwohnungen nicht angeboten worden sind.

Die Entscheidung

Eine Eigenbedarfskündigung wird rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet. Diese Pflicht besteht auch für solche Wohnungen, die der Vermieter dem Wohnungsmarkt dadurch entziehen will, dass er sie in Eigenregie sanieren will. Ein Eingriff in Art. 14 GG liegt jedenfalls nicht vor, wenn hierfür ein Zeitfenster von 8 Monaten besteht (Amtl. Leitsätz).

Aus dem Urteil: [...] Es kann letztlich offen bleiben, ob der Kläger die Räumlichkeiten für seine Eltern benötigt oder der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben ist. Denn die Kündigung ist im Hinblick auf den vorhandenen Alternativwohnraum, der den Beklagten nicht angeboten wurde, rechtsmissbräuchlich gem. § 242 BGB. Der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter muss dem Mieter eine andere freie Wohnung im gleichen Haus zur Anmietung anbieten, sofern diese vermietet werden soll. [...]

Urteil: Es besteht eine Anbietpflicht

Aus dem Urteil: [...] Die Anbietpflicht besteht, wenn die Wohnung im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs frei steht. Gleiches gilt aber auch dann, wenn sie nach dem Ausspruch der Kündigung frei wird. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter unverzüglich ein Mietangebot hinsichtlich dieser Wohnung unterbreiten. Dabei handelt es sich nicht nur um eine Obliegenheit, sondern eine echte nachvertragliche Pflicht, aus der sich unter Umständen auch Schadensersatzansprüche ergeben (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 573 Rn. 121). [...]

Urteil: Ein Eingriff in Art. 14 I 1 GG liege nicht vor

Die freigewordene Wohnung sollte nicht durch den Eigentümer selbst oder durch einen nahen Angehörigen genutzt werden.

Vielmehr sollten Modernisierungsarbeiten stattfinden nach deren unmittelbaren Abschluss die Wohnung wieder vermietet wurde. Der Vermieter hat hier bezüglich seines Eigentums gerade die Entscheidung für eine unmittelbare Weitervermietung nach Abschluss der Arbeiten getroffen. Die Klage wird abgewiesen.

Gericht:
Amtsgericht Köln, Urteil vom 08.02.2013 - 205 C 3/12

• Kündigung wegen Eigenbedarfs bereits nach 3 Jahren

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis gemäß § 573 Absatz 1, 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Der Sachverhalt zum Urteil

Die Beklagten sind seit Februar 2008 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Wolfenbüttel. Mit Schreiben vom 29. März 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30. Juni 2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt. Das sahen die Mieter als rechtsmissbräuchlich, insbesondere weil die Kündigung nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden sei.

Das Amtsgericht hat den Eigenbedarf als bewiesen erachtet und der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Es hat die Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen, obwohl sie nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden sei und der Sohn der Klägerin bei der Anmietung gegenüber den Mietern mündlich geäußert habe, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich.

Eigenbedarf war für die Vermieterin nicht absehbar

Denn der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und für die Klägerin zuvor nicht absehbar gewesen. Auch die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigung sei unter den hier gegebenen Umständen nicht rechtsmissbräuchlich, nicht zu beanstanden ist. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

Dies war nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12

Vorinstanzen:
Amtsgericht Wolfenbüttel, Urteil vom 17.11.2011 - 19 C 177/11
Landgericht Braunschweig, Urteil vom 03.07.2012 - 6 S 547/11

• Urteile wegen Eigenbedarfskündigung

Die Rechtsprechung hat im Laufe der zurückliegenden Jahrzehnte viele mögliche Konstellationen geprüft und darüber entschieden, wann der Eigenbedarfhöher zu bewerten ist als die Rechte eines Mieters und umgekehrt. Urteile zur Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Auf den ersten Blick ist alles ganz einfach: Wenn jemand eine Wohnung oder ein Haus besitzt, dann sollte es ihm auch möglich sein, nach Wunsch darin zu wohnen. Schließlich handelt es sich ja um persönliches Eigentum. Auf den zweiten Blick wird das alles aber schon komplizierter: Denn was ist, wenn genau in dieser Immobilie bereits andere Menschen wohnen, die das Objekt im Vertrauen auf eine langfristige Nutzung gemietet haben? Wessen Rechte überwiegen dann?

Genau in diesem Spannungsfeld befinden sich die Verfahren wegen Eigenbedarfskündigung. Die Rechtsprechung hat im Laufe der zurückliegenden Jahrzehnte viele mögliche Konstellationen geprüft und darüber entschieden, wann der Eigenbedarf höher zu bewerten ist als die Rechte eines Mieters und umgekehrt. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat in seiner Extra-Ausgabe acht Urteile zu diesem Thema gesammelt.

Grundsätzlich gilt die Regel, dass betagte Mieter, die oft schon sehr lange in dem Objekt leben, einen besonderen Schutz genießen. Sie können, je kränker sie sind, umso weniger gezwungen werden, ihre angestammte Heimat zu verlassen. Doch das Alter ist nicht immer ein zwingendes Argument, wie zwei gegenlautende Urteile beweisen.

Umzug unzumutbar

Das Amtsgericht Dieburg (Aktenzeichen 20 C 29/12) betrachtete es zwar als unzumutbar, einer 83-jährigen Frau wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Betroffene konnte zwei ärztliche Gutachten vorlegen, wonach sie in ihrer Bewegungsfähigkeit so eingeschränkt sei, dass Umzug und Neubeginn an einem anderen Ort kaum vorstellbar seien. Erschwerend kam hinzu, dass die neue Eigentümerin bereits beim Erwerb gewusst hatte, dass die Immobilie seit vielen Jahren von einer älteren Dame bewohnt wird.

Umzug zumutbar

Einem ein Jahr älteren, also 84-jährigen Mieter wurde jedoch genau das zugemutet, was man im vorigen Fall für unmöglich gehalten hatte. Der Mann wohnte seit vier Jahrzehnten in einer 68 Quadratmeter großen Wohnung und sollte weichen, weil eine vierköpfige Familie aus ihrer bisherigen 54 Quadratmeter großen Mietwohnung in die eigene Immobilie umziehen und sich so wenigstens ein klein wenig räumlich vergrößern wollte. Das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-11 S 110/11) stimmte dem zu. Der Mieter sei trotz mancher Behinderungen noch ausreichend mobil für einen Umzug. Man dürfe bei alledem die Entwicklungsmöglichkeiten für die beiden Kinder der Eigentümer nicht aus dem Blick verlieren, deswegen sei es zu der Entscheidung gekommen.

Personenkreis für den Eigenbedarf

Wer fällt überhaupt unter den Personenkreis, zu dessen Gunsten wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann? Bei Kindern und Eltern des Eigentümers gibt es keine Zweifel, bei ihm selbst ohnehin nicht. Aber auch Nichten und Neffen zählen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 159/09) dazu. Zwar liefere der Gesetzgeber in der Hinsicht keine genauen Vorgaben, heißt es in dem schriftlichen Urteil, aber "die generelle Einbeziehung von Nichten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen" auch in anderen Rechtsgebieten spreche deutlich dafür. Ausdrücklich nennen die Richter in dem Zusammenhang das Zeugnisverweigerungsrecht, das die Geschwisterkinder besäßen.

Wenn beide Parteien einen Vergleich schließen...

Oft kommt es in einem Eigenbedarfsverfahren gar nicht zu einem gerichtlichen Urteil. Wenn die beiden Parteien zuvor einen Vergleich schließen, erübrigt sich das. In einem Mannheimer Fall war die Sachlage noch etwas komplizierter. Die Eigentümer hatten ihren Mietern gekündigt, dann hatte man einen Vergleich geschlossen. Später aber stellte sich heraus, dass die ursprünglich genannten Gründe gar nicht ausgereicht hätten. Die Mieter fühlten sich geprellt und forderten Schadenersatz. Dem aber widersprach das Amtsgericht Mannheim (Aktenzeichen 9 C 452/11). Der Vergleich und die damit verbundene Zahlung von 3.000 Euro an die Mieter schließe eine nachträgliche Bezugnahme auf die anfangs dargelegten Kündigungsgründe aus.

Wohnung für ein Au-Pair-Mädchen

Wenn der Eigentümer eine Hausangestellte bzw. ein Au-Pair-Mädchen in seiner vermieteten Wohnung unterbringen will, dann ist das als berechtigtes Interesse zu bewerten. Der Betroffene hatte das Objekt erst kurz zuvor im Zuge einer Umwandlung in Wohnungseigentum erworben. Die Mieter waren deswegen der Meinung, es gelte hier die gesetzliche Sperrfrist, wonach eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich sei. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 127/08) stellte jedoch fest, es handle sich um ein berechtigtes Kündigungsinteresse jenseits des klassischen Eigenbedarfs.

Eigenbedarfsgründe deutlich übertrieben

Wer unbedingt seine Wohnung selbst nutzen und den Mietern bzw. dem Gericht überzeugende Gründe für seinen Eigenbedarf darlegen will, der ist schon mal versucht, dabei deutlich zu übertreiben. Eine Eigentümerin stellte es fälschlicherweise so dar, als ob Wohnen und Arbeiten bisher nicht unter einem Dach gelegen seien und sie deswegen dringend auf eine Zusammenführung angewiesen sei. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 70/09) monierte das zwar als eine objektiv unrichtige Darstellung, ließ aber die Kündigung trotzdem gelten, weil der Eigenbedarf im Prinzip durchaus vorhanden gewesen sei - wenn auch nicht unter ganz so dramatischen Umständen.

Alternative Wohnung für den Mieter

Läuft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, dann hat der Vermieter es anzuzeigen, falls eine ihm gehörende vergleichbare Wohnung zwischenzeitlich frei wird. Sie muss dem gekündigten Mieter als Alternative angeboten werden. In jedem Falle sei das dann nötig, wenn das Objekt in derselben Wohnlage oder sogar im selben Haus liegt, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 78/10). Hier hatte die ursprüngliche Wohnung eine Größe von 45 Quadratmetern, die frei gewordene Immobilie im selben Haus war 60 Quadratmeter groß. Deswegen könne man durchaus von Vergleichbarkeit der Immobilien sprechen, hieß es im Urteil.

Eigenbedarf einer GBR?

Wenn eine eigens dafür gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine Immobilie kauft, um später Wohnraum für die einzelnen Mitglieder zu schaffen, dann darf sie wegen Eigenbedarfs kündigen. Hier hatten acht Gesellschafter ein Anwesen in München erworben. Noch vor der Umwandlung in Wohneigentum kündigte die Gesellschaft den Mietern, die das nicht akzeptierten. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 231/08) entschied allerdings, dass hier die geltenden Schutzvorschriften nicht umgangen worden seien.

• Mieter gekündigt - der vorgetäuschte Eigenbedarf

Ein Mieter kann grundsätzlich vom Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, obwohl kein Eigenbedarf besteht. Zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters muss jedoch ein Kausalzusammenhang bestehen.

Nach dem Urteil des Amtsgerichts München kann grundsätzlich der Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen, falls dieser eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht und dieser in Wirklichkeit nicht besteht. Schließen beide Parteien in einem Gerichtsprozess einen Vergleich, kommt es darauf an, ob mit diesem Vergleich ein "Schlussstrich" unter das Mietverhältnis gezogen werden sollte, ohne Rücksicht darauf, ob der Eigenbedarf vorhanden ist. Dann scheiden Schadenersatzansprüche des Mieters aus.

Der Sachverhalt

Eine Vermieterin trug vor, dass sie beabsichtige, ihren Lebensmittelpunkt schrittweise nach München zu verlegen, um sich um ihre Mutter zu kümmern. Deshalb wurde dem Mieter im Jahre 2008 gekündigt. Der Mieter widersprach der Kündigung und bezweifelte insbesondere auch den geltend gemachten Eigenbedarf.

Im anschließenden Räumungsprozess vor dem Amtsgericht München bestritt er ebenfalls die Absicht der Vermieterin, in die Wohnung einziehen zu wollen. Schließlich schlossen aber beide einen Vergleich. Danach verpflichtete sich der Mieter zum Auszug bis Mitte 2009. Im Gegenzug bekam er eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von 2400 Euro und die Vermieterin verzichtete auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Der Mieter zog fristgerecht aus. Die Vermieterin zog dann allerdings nicht in die Wohnung ein, sondern übertrug das Eigentum an der Wohnung auf ihre Mutter. Als der Mieter dies bemerkte, verlangte er Schadenersatz in Höhe von 4245 Euro von seiner ehemaligen Vermieterin. Es sei jetzt schließlich klar, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen sei. Da er nunmehr mehr Miete bezahle und auch höhere Umzugskosten gehabt habe, wolle er einen Ausgleich dafür.

Die ehemalige Vermieterin weigerte sich zu bezahlen. Der Mieter habe schließlich den Eigenbedarf stets bestritten und sich trotzdem auf den Vergleich eingelassen. Daher wäre selbst eine Täuschung nicht kausal für den Schaden. Der Mieter erhob Klage vor dem Amtsgericht München.

Das Urteil des Amtsgerichts München

Die zuständige Richterin wies die Klage ab. Grundsätzlich könne ein Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen, sofern dieser eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausspreche, der in Wahrheit nicht bestehe. Voraussetzung sei jedoch unter anderem, dass zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters ein Kausalzusammenhang bestehe.

Allein der Abschluss eines Räumungsvergleiches führe noch nicht zwangsläufig zur Unterbrechung der Kausalität. Es komme dabei insbesondere darauf an, welchen Sachverhalt die Vertragsparteien zugrunde gelegt hätten. Wollten sie mit dem Vergleich auch den Streit darüber beseitigen, ob der Eigenbedarf bestehe, könne darin Verzicht auf Schadenersatzansprüche gesehen werden. Entscheidungserheblich sei es daher, ob die Parteien durch den Abschluss des Vergleichs einen "Schlussstrich" unter die Vertragsbeziehung setzen wollten oder ob die Annahme des tatsächlichen Bestehens eines Eigenbedarfs als Grundlage für den Vergleich diente.

Kein Kausalzusammenhang mehr

Vorliegend habe der Mieter bis zuletzt den Eigenbedarf bestritten und trotzdem seine Vergleichsbereitschaft signalisiert. Der Vergleich diente daher auch dazu, den Streit über die Frage des Vorliegens eines Eigenbedarfs zu beseitigen. Die umfangreichen Regelungen (Umzugskostenbeihilfe, Verzicht auf Schönheitsreparaturen) zeigten, dass das Vertragsverhältnis endgültig beendet werden sollte. Ein Kausalzusammenhang zwischen einer etwaigen Täuschung durch die Vermieterin und dem Auszug des Mieters bestehe daher nicht mehr.

Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 13.01.12 - 474 C 19752/11

• Eigenbedarfskündigung wegen beruflicher Zwecke

Mit Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573Abs. 1 BGB vorliegen kann.

Der Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 30. April 2010 und begründete dies damit, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Beklagten gemietete Wohnung zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen kann.

Dieses ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gilt umso mehr, wenn sich - wie hier nach dem Vortrag des Klägers revisionsrechtlich zu unterstellen ist - die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da dieses zu den für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getroffen und nicht geprüft hat, ob Härtegründe nach § 574 BGB vorliegen.

• Strafanzeige gegen Vermieter wegen Hausfriedensbruch - Mieter gekündigt

Eine Strafanzeige gegen Vermieter rechtfertigt nicht zwingend die Kündigung des Mieters, so das Urteil. Als Verstoß gegen die mietvertragliche Treueverpflichtung ist eine Strafanzeige nur dann anzusehen, wenn mit ihr vorsätzlich falsche oder leichtfertige Angaben gemacht werden.

Der Sachverhalt

Ein Mieter zeigte beim Vermieter einen Feuchtigkeitsmangel an. Dieser begab sich mit einem Handwerker nach Vorankündigung in die Wohnung des Mieters. Nachdem der Vermieter eine Remise geöffnet hatte, ohne zuvor die Zustimmung der Klägerin hierzu einzuholen, kam es zwischen den Streitparteien zu einem Wortgefecht.

In der Folge rief der Mieter die Polizei und erstattete gegen den Vermieter Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch und übler Nachrede.

Der Vermieter kündigte danach das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise fristgerecht und führte zur Begründung an, dass der Mieter gegen ihn eine Strafanzeige ohne sachlichen Grund erstattet habe und diese Strafanzeige auch trotz Aufforderung nicht zurückgenommen habe. Der Mieter habe diese Strafanzeige leichtfertig erstattet und damit das mietvertragliche Vertrauensverhältnis zerstört.

Die Vorinstanz sah Kündigung als berechtigt

Das Amtsgericht sah aufgrund der Strafanzeige des Mieters bzw. der Weigerung der Rücknahme den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Der Mieter habe gegen seine mietvertragliche Treuepflicht verstoßen, was jedenfalls eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertige. Die Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs sei unberechtigt erfolgt, weil der Vermieter jedenfalls aufgrund der vorherigen Mängelanzeige ein Recht zur Betretung gehabt habe. Auch die Strafanzeige wegen übler Nachrede sei unberechtigt gewesen. Mit der Berufung wendet sich der Mieter gegen die Verurteilung.

Die Entscheidung

Der Vermieter war weder zur außerordentlichen noch zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Weder lagen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB noch diejenigen des § 573 BGB vor. Die Strafanzeige des Mieters stellte weder einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 BGB dar, noch handelte es sich um eine schuldhafte und erheblich Verletzung vertraglicher Pflichten.

Wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, kann eine vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.

Die Anzeige einer Straftat bei der Staatsanwaltschaft ist grundsätzlich weder als schuldhafte Vertragsverletzung noch sonst als verwerflich anzusehen. Denn jeder Bürger ist grundsätzlich berechtigt, bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde solche Taten zur Anzeige zu bringen, die er selbst als Straftaten qualifiziert. Es handelt sich insoweit zunächst um die schlichte Wahrnehmung eigener strafprozessualer Verfahrensrechte.

Gericht sieht keine vorsätzlich falsche Angaben

Aus dem Urteil: [...] Als Verstoß gegen die mietvertragliche Treueverpflichtung ist eine Strafanzeige nur dann anzusehen, wenn mit ihr vorsätzlich falsche Angaben gemacht werden oder leichtfertig Behauptungen ins Blaue hinein erhoben werden, die den Vermieter in ungerechtfertigter Weise belasten können. Es ist auch danach zu differenzieren, ob der Mieter bewusst oder nachweislich falsche Tatsachen behauptet, oder ob er lediglich eine unzutreffende rechtliche Würdigung vornimmt. [...]

Im Hinblick auf den Vorwurf eines Hausfriedensbruchs habe der Mieter gegenüber der Staatsanwaltschaft falsche tatsächliche Angaben nicht gemacht. Ob das Eindringen des Klägers in die Remise bereits den Tatbestand des § 123 StGB erfüllt, sei eine Frage der rechtlichen Würdigung. Es erscheine jedenfalls nicht schuldhaft, wenn ein juristischer Laie bereits eine solche Tat als Hausfriedensbruch ansehe.

Vermieter hätte nicht einfach so in die Wohnung dürfen

Der Vermieter sei aber nicht ohne Zustimmung des Mieters berechtigt gewesen, die Wohnung zu betreten. Zwar treffe es zu, dass der Vermieter in Situationen wie der vorliegenden, ein Betretungsrecht habe und die Verweigerung eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellen könnte. Das Betretungsrecht dürfe jedoch nicht einfach erzwungen werden, sondern müsse sich gegebenenfalls der Hilfe der Gerichte durch Inanspruchnahme einstweiligen Rechtsschutzes bedienen.

Gericht:
Landgericht Frankfurt/Oder, Urteil vom 15.04.2013 - 16 S 230/12

• Schönheitsrearaturen - Unwirksame Quotenklausel im Mietvertrag

Der BGHhat in seinem Urteil Quotenklauseln für unwirksam erklärt, die Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts."

Leitsatz des BGH

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Aus dem Sachverhalt

Der Beklagte war in der Zeit vom 1. März 2009 bis 31. Dezember 2010 Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende vorformulierte Regelungen:

Die Entscheidung

Aus dem Urteil: [...] Die Abgeltungsklausel in § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Zwar seien Quotenabgeltungsklauseln nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Grunde zulässig. Die von der Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel mit der dem Mieter eingeräumten Möglichkeit, der Zahlungspflicht durch Selbstvornahme am Ende des Mietverhältnisses zuvorzukommen, sei nicht schon deswegen als unwirksam anzusehen, weil sie faktisch zu einer Endrenovierungspflicht des Mieters führen würde, die allgemein als unzulässig angesehen werde. Denn zu einer eigenen Renovierung werde sich der Mieter nur dann entschließen, wenn dies für ihn im Hinblick auf die zu tragenden Kosten vorteilhaft sei. [...]

[...] Die vorliegend zu beurteilende Klausel sei aber deswegen unwirksam, weil sie die Ermittlung des Abgeltungsbetrags aufgrund eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags vorsehe. [...]

[...] Zudem sei die Auswahl des Malerbetriebs ausschließlich dem Vermieter vorbehalten. Dies müsse der Mieter jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahin verstehen, dass von ihm eingeholte Alternativangebote von vornherein unbeachtlich seien. Zumindest die Kumulation beider Gesichtspunkte führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters [...]

Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes

"Die Entscheidung ist richtig und setzt die bisherige konsequente Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen nahtlos fort. Quotenklauseln sind dann unwirksam, wenn laut Mietvertrag Berechnungsgrundlage für die beim Auszug zu zahlenden Renovierungskosten der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist", erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten.

In nahezu allen Mietverträgen sind heute Schönheitsreparaturklauseln enthalten. Typischerweise wird ein so genannter Fristenplan vereinbart, nachdem im Regelfall zum Beispiel nach 5 oder 7 Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind. Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die so genannte Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens eine prozentualen Anteil an Renovierungskosten für seine Mietzeit zahlt. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist und wenn sie nicht auf starren Fristen fußt.

Jetzt hat der Bundesgerichtshof aber Quotenklauseln für unwirksam erklärt, die Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts." Diese Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen. So kann die Klausel dahingehend verstanden werden, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt oder dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben bzw. die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu verlangen.

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12

• Bohrlöcher in Fliesen

Nach Urteil des AG Rheinbach gehört die Befestigung einer Küchenarbeitsplatte zum gewöhnlichen Mietgebrauch gemäß § 538BGB. Stellt der Vermieter bestimmte Einrichtungen nicht zur Verfügung, sind 14 Dübellöcher in den Küchenfliesen als unvermeidbar hinzunehmen.

Der Sachverhalt

Vermieter und Mieter streiten um Schadensersatzansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis. Der Vermieter behauptet, in der Küche seien 14 Fliesen angebohrt worden. Dabei handele es sich nicht um den gewöhnlichen Mietgebrauch. Im Wohnzimmer seien zwei Bodenfliesen von den Mietern beschädigt worden.

Für die Fliesenarbeiten seien Kosten in Höhe von 338,72 Euro zuzüglich 80 Euro für Ersatzfliesen aus dem Bestand der Klägerin erforderlich.

Argumente des Mieters

In der Küche seien die Fliesen nicht angebohrt worden. Die Arbeitsplatte sei so angebracht worden, indem jeweils die Löcher für die Befestigung der Platte in die Fugen gesetzt wurden. Dabei handele es sich um eine vetragsgemäße Nutzung der Wohnung.

Die Entscheidung

Soweit der Vermieter vorträgt, die Mieter hätten 14 Küchen-Wandfliesen angebohrt, so geht aus dem Übergabeprotokoll zwar nicht hervor, wie viele Fliesen beschädigt sind, doch kann hier zugunsten der Vermieter unterstellt werden, dass die Mieter bei der Befestigung der Arbeitsplatte in der Küche tatsächlich 14 Fliesen anbohrten.

Befestigung einer Arbeitsplatte gehöre zum gewöhnlichen Mietgebrauch

Das Gericht ist zu dem Ergebnis gekommen ist, dass die Befestigung einer Arbeitsplatte zum gewöhnlichen Mietgebrauch gemäß § 538 BGB gehört. Nach unbestrittenem Vortrag der Mieter müsse jeder neue Mieter in der Wohnung wieder eine Arbeitsplatte an derselben Stelle anbringen. Stelle der Vermieter aber bestimmte Einrichtungen für eine Mietwohnung nicht zur Verfügung , die zum gewöhnlichen Mietgebrauch unerlässlich sind, so müsse er damit rechnen, dass der Mieter diese Einrichtungen anbringe (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. zu § 538 Rn 49, 369 f. mwN).

Küchenarbeitsplatte war nicht zu Mietbeginn vorhanden

Dabei sind nach Auffassung des Gerichtes 14 Dübellöcher in den Küchenfliesen als unvermeidbar hinzunehmen. Will der Vermieter dies verhindern, so ist er gehalten diese Einrichtungen selbst vor Mietbeginn einzubauen. Zu unverzichtbaren Einrichtungen einer Mietwohnung gehört auch eine Arbeitsplatte in der Küche. Zwar ist der Mieter verpflichtet möglichst schonend mit der Mietsache umzugehen und wenn möglich in die Fugen zu bohren, doch ist das bei einer so großen Einrichtung wie einer Arbeitsplatte nur schwer möglich, wenn sie sicher angebracht werden soll.

Anbohren von Kacheln nicht vermeidbar

Die von der Klägerin vorgelegten Fotos zeigen, dass es sich bei den angebohrten Fliesen um Löcher in einer Reihe zur Anbringung der Arbeitsplatte handelte. Das Anbohren von Kacheln ist jedoch in diesem Fall nicht vermeidbar gewesen.

Gericht:
Amtsgericht Rheinbach, Urteil vom 07.04.2005 - 3 C 199/04

• Sind 32 Bohrlöcher vom Mieter im Bad zuviel

Stellt der Vermieter ein Bad zur Verfügung, das außer den reinen Sanitärgegenständen keine weiteren Ausstattungsgegenstände enthält, ist es nicht als vertragswidrig anzusehen, wenn der Mieter selbst die notwendigen Gegenstände anbringt und dabei etliche Löcher bohren muss.
Der Sachverhalt
Vermieterseits wurde ein Bad gestellt, dass außer den reinen Sanitärgegenständen Toilette, Bidet, Waschbecken und Badewanne keine der sonstigen zur vertragsgemäßen Nutzung notwendigen Ausstattungsgegenstände enthielt. Der Mieter hat, um das Badezimmer bestimmungsgemäß benutzen zu können, Halter für Spiegel, Spiegelkonsole und Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste sowie eine Duschstange und einen Haltegriff an der Badewanne angebracht und hierfür die notwendigen Dübellöcher gebohrt. Insgesamt handelte es sich um 32 Bohrlöcher. Die hohe Anzahl von Bohrlöchern störte dem Vermieter - dieser verlangt Schadensersatz.
Die Entscheidung
Dieses Verlangen wurde dem Vermieter versagt. Das Bohren von Dübellöchern stellt grundsätzlich einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Anhaltspunkte für einen vertragswidrigen Gebrauch aufgrund übermäßig hoher Anzahl der Bohrlöcher sind nicht gegeben. Zwar ist die Zahl von insgesamt 32 Dübellöchern abstrakt als recht hoch anzusehen. Die Frage, ab wann die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten ist, darf jedoch nicht schematisch nach der Anzahl der Dübellöcher beantwortet werden, so das Gericht. Maßgeblich hierfür ist eine Einzelfallbetrachtung des individuellen Mietverhältnisses. Stellt der Vermieter ein Bad zur Verfügung, dass außer den reinen Sanitärgegenständen keine der sonstigen zur vertragsgemäßen Nutzung notwendigen Ausstattungsgegenstände enthält, ist es nicht als vertragswidrig anzusehen, wenn der Mieter selbst die notwendigen Gegenstände anbringt und dabei etliche Löcher bohren muss.
Gericht:
Landgericht Hamburg, Urteil vom 17.05.2001 - 307 S 50/01